Seppur di forma regolare, il lotto 1 è caratterizzato da un unicofronte di accesso sul lato corto, condizione che ne penalizza la suddivisione in lotti. L’orografia del terreno crea un dislivello di circa 3 metri in direzione nord, escludendo di fatto la possibilità di sfruttare declivio e soleggiamento nel modo più giusto. Dal lotto, guardando in direzione nord nord/ovest, si può godere di una buona visuale verso valle in direzione centro storico di Gassino, caratterizzata dalla presenza del campanile della Chiesa della Confraternita che fa capolino tra i tetti e le chiome degli alberi.
L’affaccio più penalizzato, seppur sia in realtà quello meglio esposto al soleggiamento, è il fronte sud-est sud-ovest, caratterizzato dalla presenza incombente del condominio a 4 piani fuori terra e dalle case poste a monte della collina. La volumetria ammessa dallo strumento urbanistico, espressa in Sul, è pari all’87% dell’area edificabile. Il P.E.C. ammette tuttavia la costruzione su nr.2 piani fuori terra al massimo, riducendo così al 43% incidenza del costruito. Tale condizione, unita alla sola possibilità di accesso dall’area pubblica, rende evidente la necessità di individuare soluzioni progettuali che permettano lo sfruttamento in profondità del lotto, garantendo accessi e aree di pertinenza alle unità
La crisi che sta attraversando il mercato immobiliare rende necessaria una revisione dei presupposti sui quali impostare le attuali operazioni immobiliari. Ottimizzare costi e processi di realizzazione non è sufficiente per aumentare la competitività degli interventi. Il masterplan del pec evidenzia la criticità di dover mantenere alto il prezzo di vendita in quanto influenzato dall’incidenza di costo dovuto alla realizzazione di interrati e sottotetti, mentre dal punto di vista dell’impianto le unità in secondo piano risultano meno appetibili.
Lo studio di fattibilità vuole mettere in luce come certi atteggiamenti progettuali possano suggerire determinate strategie imprenditoriali. I masterplan proposti vanno letti come possibili soluzioni di un problema con risvolti e ricadute diverse. A tal proposito, seppur molto sinteticamente, è possibile tracciare il profilo dei masterplan descrivendone le peculiarità di ognuno, anche se, in generale, sono tutti caratterizzati dalla riduzione dei costi di costruzione per via della non realizzazione degli interrati e dei sottotetti. Si ritiene infatti che tale condizione non si rifletta negativamente sull’appetibilità delle unità a fronte della sostanziale riduzione dei prezzi di vendita. Le autorimesse interrate vengono sostituite da più economici box fuori terra, mentre le coperture sono lasciate a vista generando spazi personalizzabili in un secondo tempo dai proprietari, risparmiando così, un solaio di sottotetto.
I masterplan 4.a e 4.b evidenziano la possibilità immettere sul mercato dei prodotti indipendenti e con ottime caratteristiche di accessibilità e visibilità dall’area pubblica, migliorando di fatto la loro spendibilità e aumentando le proiezioni di vendita sul breve/brevissimo periodo. La soluzione potrebbe diventare interessante nel momento in cui si ritenesse prioritaria la chiusura dell’operazione immobiliare, a fronte di una riduzione complessiva dell’utile.
I masterplan 4.c e 4.d, a differenza dei primi due, permettono la collocazione dell’intera volumetria disponibile mantenendo l’autonomia di ogni unità. Nel masterplan 4.c, le unità in secondo piano possono disporre di una propria via di accesso, consentendo di equiparare le unità davanti da quelle dietro. Nel masterplan 4.d si rinuncia alla distinzione in lotti per ottimizzare i costi di realizzazione dell’intervento, diventando un unico edificio e puntando all’indipendenza del lotto di pertinenza.
Nel masterplan 4.e si vuole proporre una visione diversa dell’intervento, che possa distinguersi per caratteristiche proprie a quello che oggi è già presente sul mercato. La tipologia è quella dell’appartamento, ma qui viene connotata da maggiore autonomia rendendola più simile a una schiera, puntando alla flessibilità di aggregazione delle unità (bi-quadri-duplex) con pertinenze al piano terra e terrazzi in estensione delle zone giorno. L’impianto distributivo comune è da intendere come un biglietto da visita dell’intervento, un luogo di rappresentanza e d’incontro che possa generare appartenenza nei residenti.
